München bleibt teuer. Das ist keine Neuigkeit, aber die Detailtiefe hinter dieser Feststellung hat sich 2026 verändert. Nach dem leichten Preisrückgang der Jahre 2022 und 2023 stabilisieren sich die Kaufpreise wieder, und in gefragten Lagen ziehen sie erneut an. Wer jetzt eine Entscheidung trifft, ohne den Markt zu kennen, riskiert entweder überhöhte Kaufpreise oder eine Wohnung, die nicht zur eigenen Lebenssituation passt.

Kaufpreise 2026: Stabilisierung mit Aufwärtstendenz

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in München 2026 je nach Lage zwischen 7.500 und 12.500 Euro. In Schwabing, Maxvorstadt oder Bogenhausen werden für Bestandswohnungen in gutem Zustand regelmäßig Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke aufgerufen. Neubauten in zentralen Lagen starten selten unter 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Günstigere Optionen finden sich in Stadtrandlagen wie Feldmoching, Aubing oder Teilen von Pasing. Dort sind Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro realistisch, sofern kein Sanierungsstau vorliegt. Entscheidend für die Preisentwicklung 2026 ist vor allem ein Faktor: das knappe Angebot. Die Zahl der Baugenehmigungen ist seit 2022 kontinuierlich gesunken, während der Zuzug trotz gestiegener Lebenshaltungskosten anhält.

Mietmarkt: Wenig Spielraum für Suchende

Wer in München mieten will, bewegt sich auf einem Markt mit strukturell zu wenig Angebot. Die durchschnittliche Angebotsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt 2026 bei rund 22 Euro pro Quadratmeter kalt, in Toplagen deutlich darüber. Für viele Haushalte bedeutet das eine monatliche Nettokaltmiete von über 1.500 Euro für eine mittelgroße Wohnung ohne Extras.

Der Mietspiegel 2024, der bis zur Verabschiedung eines neuen Spiegels weiterhin als Referenz gilt, setzt zwar rechtliche Grenzen bei der Mieterhöhung im Bestand. Doch auf dem freien Angebotsmarkt setzen sich diese Obergrenzen kaum durch. Neuvertragsmieten liegen strukturell über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Wer eine günstige Bestandswohnung hat, sollte zweimal überlegen, ob ein Umzug sinnvoll ist.

Stadtteile im Vergleich: Wo lohnt sich der Kauf?

Die Frage nach dem richtigen Stadtteil hängt stark von der individuellen Situation ab. Familien mit Kindern schauen oft auf die Nähe zu Grundschulen, Grünflächen und Verkehrsanbindung. Für sie bieten sich Stadtteile wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf an, die vergleichsweise moderate Preise mit guter Infrastruktur verbinden.

Singles und Paare ohne Kinder bevorzugen häufig das Glockenbachviertel, die Isarvorstadt oder Haidhausen. Hier zahlt man Premiumpreise, bekommt aber urbane Dichte, kurze Wege und eine etablierte Gastronomie- und Kulturszene. Investoren wiederum schauen verstärkt auf die östlichen Stadtteile wie Berg am Laim oder Trudering, wo Mietrenditen noch etwas attraktiver ausfallen als in den längst gesättigten Innenstadtlagen.

Wichtige Kriterien bei der Stadtteilwahl

• ÖPNV-Anbindung: U-Bahn-Nähe erhöht den Kaufpreis, verbessert aber auch Vermietbarkeit und Wiederverkaufswert.
• Sanierungsstand des Gebäudes: Altbauten mit Nachkriegscharakter können erhebliche Nebenkosten durch energetische Sanierungspflichten verursachen.
• Eigentümerstruktur in der WEG: Eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft kann Modernisierungen blockieren und die Verwaltungskosten treiben.
• Grundbuchbelastungen: Erbbaurechte oder Wohnrechte reduzieren den Beleihungswert und erschweren spätere Finanzierungen.

Finanzierung 2026: Zinsen, Eigenkapital, Nebenkosten

Die Zeiten des Billiggeldes sind vorbei. Wer 2026 eine Immobilie in München finanzieren will, muss mit effektiven Jahreszinsen zwischen 3,5 und 4,2 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen rechnen, abhängig von Bonität und Eigenkapitalquote. Für eine Wohnung im Wert von 750.000 Euro bedeutet das bei 20 Prozent Eigenkapital und 25 Jahren Laufzeit eine monatliche Rate von rund 3.200 bis 3.500 Euro.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die in Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer vergleichsweise moderat sind. Notarkosten und Grundbucheintrag schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent zu Buche. Wer über einen Makler kauft, zahlt in Bayern in der Regel 3,57 Prozent Courtage inklusive Mehrwertsteuer, die seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Insgesamt sollten Käufer rund 28 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen, um die Nebenkosten komplett aus eigener Tasche zu decken und trotzdem eine solide Finanzierungsquote zu erreichen.

Makler oder ohne: Was in München sinnvoller ist

In einem Markt mit so wenig Transparenz wie München kann professionelle Beratung den Unterschied machen. Viele Objekte werden nicht öffentlich ausgeschrieben, sondern laufen über Netzwerke und direkte Ansprache. Ein erfahrener Immobilienmakler München kennt diese Off-Market-Angebote und kann Käufern Zugang zu Objekten verschaffen, die online nie auftauchen.

Gleichzeitig gilt: Nicht jeder Makler kennt jeden Stadtteil gleich gut. Wer eine Wohnung in Schwabing sucht, sollte mit jemandem arbeiten, der dort tatsächlich aktiv ist und Vergleichswerte aus abgeschlossenen Transaktionen kennt, nicht nur aus Angebotspreisen. Ein Makler, der ausschließlich auf Provisionsmaximierung ausgerichtet ist, gibt mitunter unrealistische Einschätzungen zu Kaufpreisen ab. Referenzen und nachweisbare Abschlüsse in der gewünschten Lage sind belastbarere Indikatoren als Hochglanzwebsites.

Was 2026 noch zu beachten ist

Zwei Themen gewinnen im laufenden Jahr zusätzlich an Gewicht. Erstens die Energieeffizienzpflichten: Gebäude mit schlechten Energiewerten (Klasse F, G, H) werden mit größerer Wahrscheinlichkeit sanierungspflichtig, sobald ein Eigentümerwechsel stattfindet. Käufer sollten den Energieausweis nicht als Formalie behandeln, sondern als echten Risikoindikator. Zweitens das Thema Kurzzeitvermietung: München hat die Zweckentfremdungsverordnung zuletzt verschärft. Wer eine Wohnung über Plattformen wie Airbnb vermieten will, braucht eine Genehmigung, die in der Praxis kaum erteilt wird.

Für Käufer, die langfristig denken, bleibt München trotz aller Kosten ein stabiler Markt. Die Nachfrage ist strukturell hoch, die Flächenreserven sind begrenzt, und die Stadt wächst weiter. Wer jetzt kauft, sollte das mit einem Horizont von mindestens zehn Jahren tun und nicht auf kurzfristige Wertsteigerungen spekulieren. Wer mietet, sollte Bestandsschutz aktiv nutzen und bei berechtigten Mieterhöhungen den Mietspiegel konsequent als Vergleichsmaßstab heranziehen.