Gießen ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum Mittelhessens. Die Stadt verbindet Hochschulstandort, Klinikum, Behörden und Handel mit einer guten Verkehrsanbindung ins Rhein-Main-Gebiet. Für alle, die in Gießen eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten möchten, lohnt sich ein genauer Blick auf die Struktur des Marktes.

Was den Immobilienmarkt in Gießen prägt

Drei Faktoren bestimmen die Nachfrage besonders stark. Erstens die Hochschulen: Justus-Liebig-Universität und Technische Hochschule Mittelhessen bringen jedes Jahr viele neue Studierende und Beschäftigte in die Stadt. Zweitens die Rolle als Verwaltungs- und Arbeitsplatzzentrum: Regierungspräsidium, Landgericht, Universitätsklinikum und zahlreiche Unternehmen sorgen für sichere Arbeitsplätze. Drittens die Lage: Über die A5 und den Gießener Ring sowie per Regionalexpress ist Frankfurt gut erreichbar, was Gießen für Pendler attraktiv macht.

Daraus ergibt sich ein zweigeteilter Markt. Kleine Wohnungen in zentraler Lage werden vor allem von Kapitalanlegern gekauft, die an Studierende oder Berufseinsteiger vermieten. Häuser und größere Wohnungen in den Stadtteilen und im Umland suchen vor allem Familien und Paare zur Selbstnutzung.

Lagen in Gießen und Umgebung

Die Innenstadt mit Seltersweg, Marktplatz und Uni-Bereich bietet kurze Wege, aber wenig Grün. Ruhiger wohnt man in Wieseck, Kleinlinden oder Allendorf, wo Ein- und Zweifamilienhäuser einen größeren Anteil haben. Im Landkreis Gießen sind Gemeinden wie Wettenberg, Heuchelheim, Linden, Pohlheim, Buseck, Lich oder Fernwald beliebt, weil sie Nähe zur Stadt mit mehr Fläche verbinden.

Wie stark sich Preise zwischen diesen Lagen unterscheiden, zeigen die Bodenrichtwerte. In Hessen sind sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS öffentlich einsehbar. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen außerdem Immobilienmarktberichte mit tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Beide Quellen sind eine gute Grundlage, um Angebotspreise einzuordnen.

Worauf Käufer achten sollten

• Kaufnebenkosten: In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls ein Provisionsanteil.
• Energetischer Zustand: Der Energieausweis zeigt, ob in den nächsten Jahren Investitionen in Dämmung, Fenster oder Heizung anstehen. Bei älteren Häusern sollte man diese Kosten von Anfang an in die Finanzierung einplanen.
• Eigentümergemeinschaft: Bei Wohnungen geben Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage Auskunft über anstehende Sanierungen.
• Vermietete Objekte: Mietvertrag, Miethöhe und Mieterhistorie prüfen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an enge Voraussetzungen geknüpft.

Worauf Verkäufer achten sollten

Verkäufer profitieren davon, die Nachfrage für ihr Objekt genau zu kennen. Eine Studentenwohnung lässt sich anders vermarkten als ein Familienhaus in Allendorf. Vollständige Unterlagen, also Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen bei Käufern und Banken.

Bei der Preisfindung hilft ein Blick auf vergleichbare Verkäufe in derselben Lage. Viele Eigentümer holen sich zusätzlich die Einschätzung eines regionalen Maklers. Informationen und Ansprechpartner zu Immobilien Gießen finden Eigentümer bei regional tätigen Maklern, die auch Bewertungen anbieten. Deren Einschätzung lässt sich anschließend mit den öffentlichen Daten abgleichen.

Bewertung: Welche Methoden es gibt

Für selbst genutzte Häuser wird meist das Sachwertverfahren genutzt, das Bodenwert und Gebäudewert addiert und an die Marktlage anpasst. Bei Eigentumswohnungen steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, das sich an den nachhaltig erzielbaren Mieten orientiert. Die rechtliche Grundlage dafür bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung.

Finanzierung realistisch planen

Banken erwarten beim Immobilienkauf in der Regel, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger fallen meist die Zinskonditionen aus. Sinnvoll ist es, vor der ersten Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung einzuholen. Sie zeigt dem Verkäufer, dass der Kauf tatsächlich umsetzbar ist, und verschafft einen Vorteil, wenn mehrere Interessenten auf dasselbe Objekt bieten. Außerdem sollte ein Puffer für unvorhergesehene Reparaturen nach dem Einzug eingeplant werden.

Ausblick

Gießen bleibt durch Hochschulen, Klinikum und Verwaltung ein stabiler Wohnstandort. Wer kauft oder verkauft, sollte die Unterschiede zwischen Innenstadt, Stadtteilen und Umland kennen und sich auf öffentlich verfügbare Marktdaten stützen. So lassen sich Preise realistisch einschätzen und Entscheidungen auf einer soliden Grundlage treffen.