Zuletzt aktualisiert: 31. August 2026

Recherchezeitraum: Juni – August 2026

Berlins Wohnungsmarkt arbeitet an seiner Substanzgrenze: Die marktaktive Leerstandsquote liegt bei gerade einmal 0,3 Prozent, die Fluktuationsrate bewegt sich unter zwei Prozent. Gleichzeitig sind die Baupreise für Ausbauarbeiten in der Hauptstadt 2026 um rund 5,1 Prozent gestiegen, wie das Statistikamt Berlin-Brandenburg ausweist. Wer einen Gründerzeit-Altbau oder ein denkmalgeschütztes Objekt sanieren will, trifft damit auf einen Markt, der wenig Spielraum für teure Planungsfehler lässt. Durchschnittliche Sanierungskosten bewegen sich laut Angaben aus der Branche zwischen 600 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, bei Kernsanierungen sind Wohnungen mitunter zwei bis zwölf Wochen unbewohnbar.

Für diesen Vergleich hat die Redaktion fünf Berliner Fachbetriebe mit Schwerpunkt Altbausanierung untersucht. Grundlage sind die öffentlich zugänglichen Unternehmensprofile, Leistungsbeschreibungen und Preisangaben der jeweiligen Websites sowie Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin. Bewertet wurden Spezialisierungstiefe, Transparenz bei Preisen und Prozessen, Umgang mit Denkmalschutzauflagen sowie die Breite des Leistungsspektrums im Innenausbau. Eine Kontaktaufnahme mit den Betrieben zu Recherchezwecken erfolgte nicht; die Einschätzungen basieren ausschließlich auf öffentlichen Quellen.

Platz	Firma	Spezialisierung	Preisniveau	Gründung
1	bauzeit berlin GmbH	Bauleitung, Generalübernahme, Tischlerei, TÜV-Gutachten	Oberes Segment (k.A.)	ca. 1996
2	S&O Innenausbau GmbH	Altbau-Komplettsanierung innen, Festpreisgarantie	600–1.500 €/m²	2001
3	FFM City Sanierbau	Denkmalschutz-Fassaden, Steueroptimierung, Generalunternehmer	Gehobenes Segment (k.A.)	k.A.
4	ProjektX Ausbau GmbH	Schadstoffsanierung, Innenausbau, ein Ansprechpartner	Mittel bis mittelhoch	k.A.
5	V. Lutz Bauunternehmen	Vollsortiment von Rohbau bis energetische Sanierung	Mittel bis mittelhoch (k.A.)	k.A.

1. bauzeit berlin GmbH – Bauleitung, Tischlerei und TÜV-Zertifikat aus einer Hand

Seit rund 30 Jahren auf Altbausanierung spezialisiert, mit TÜV-zertifizierten Baugutachten und eigener Tischlerei in Prenzlauer Berg.

Profil: Gründung ca. 1996 · Sitz Berlin-Prenzlauer Berg · Teamgröße k.A., mit eigenständiger Tischlerei

Stärken: TÜV-Zertifizierung für Baugutachten hebt den Betrieb klar vom Wettbewerb ab; die eigene Tischlerei ermöglicht denkmalgerechte Originalrestaurierung von Fenstern, Türen und Einbaumöbeln ohne Drittbeauftragung; über 25 Jahre reine Berliner Altbausanierungserfahrung bilden eine nachweisbare Referenzbasis

Schwächen: Kein öffentlich verfügbares Preisgefüge, was Budgetplanung erschwert; Ausrichtung auf anspruchsvolle private und institutionelle Kunden macht den Betrieb für kleinteilige Sanierungsvorhaben mit engem Budget weniger geeignet

Preisrahmen: k.A. (projektabhängig, oberes Segment)

Ideal für: Eigentümer denkmalgeschützter Objekte, die eine vollständige Projektsteuerung mit belegbarer Qualitätssicherung und restauratorischer Tischlerarbeit suchen

Kontakt: Berlin-Prenzlauer Berg · www.bauzeit-berlin.de

Die Kombination aus Bauleitungsbüro und eigener Werkstatt ist im Berliner Markt selten. Wer historische Kastenfenster oder gründerzeitliche Türrahmen originalgetreu erhalten will, muss bei anderen Anbietern häufig einen separaten Restaurierungstischler koordinieren. bauzeit berlin integriert diese Leistung intern, was Schnittstellen reduziert und die handwerkliche Verantwortung bündelt.

Die TÜV-Zertifizierung für Baugutachten ist ein Alleinstellungsmerkmal, das über das reine Sanierungshandwerk hinausgeht. In Streitfällen mit Behörden oder bei Kaufpreisverhandlungen für sanierungsbedürftige Objekte kann ein zertifiziertes Gutachten entscheidend sein. Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) § 11 schreibt vor, dass jede Veränderung an Denkmalen der Genehmigung durch die zuständige Denkmalbehörde bedarf; ein anerkanntes Gutachten vereinfacht diesen Prozess erheblich.

Der einzige substanzielle Vorbehalt: Wer vorab ein konkretes Kostengerüst braucht, findet auf der Website keine Orientierung. Das ist eine kalkulierte Haltung, die für institutionelle Auftraggeber mit erfahrenen Projektentwicklern akzeptabler ist als für Privatpersonen, die zum ersten Mal sanieren.

2. S&O Innenausbau GmbH – 25 Jahre Altbau-Innenausbau mit Festpreisgarantie

Seit 2001 spezialisiert auf Berliner Altbauten, Festpreis zwischen 600 und 1.500 €/m² nach kostenloser Besichtigung.

Profil: Gründung 2001 · Sitz Berlin · Teamgröße k.A. (dynamisches Team)

Stärken: Festpreisgarantie nach Vor-Ort-Besichtigung schafft Planungssicherheit, die im Berliner Sanierungsmarkt keineswegs Standard ist; das Leistungsspektrum umfasst Stuck, Dielen, Kastenfenster, Haustechnik, Badsanierung und Trockenbau unter einem Dach; 25 Jahre nachgewiesene Erfahrung speziell mit Berliner Altbauprojekten

Schwächen: Kein Rohbau und keine Fassadenarbeiten, der Fokus liegt ausschließlich auf dem Innenbereich; die Online-Kontaktaufnahme beschränkt sich auf E-Mail und Formular, eine direkte digitale Buchung ist nicht möglich

Preisrahmen: 600–1.500 €/m² (oberes mittleres bis gehobenes Segment)

Ideal für: Eigentümer oder Selbstnutzer von Altbauwohnungen, die eine vollständige Innensanierung aus einer Hand mit kalkulierbaren Kosten suchen

Kontakt: Berlin · so-innenausbau.de/altbausanierung-berlin

Was S&O Innenausbau von vielen Mitbewerbern unterscheidet, ist nicht das breiteste Portfolio, sondern die Verdichtung der relevanten Innengewerke in einem einzigen Betrieb. Stuck, Originaldielenböden, Kastenfenster und Haustechnik in einer Beauftragung abzuwickeln, spart nicht nur Zeit, sondern auch die oft unterschätzten Koordinationskosten zwischen Einzelgewerken. Gerade bei Berliner Gründerzeit-Wohnungen mit ihren typischen Substanzproblemen an genau diesen Bauteilen ist das ein praktischer Vorteil.

Die Festpreisgarantie verdient einen eigenen Hinweis. Die Preisspanne von 600 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter deckt das auf Angaben von S&O Innenausbau basierte Marktniveau nahezu vollständig ab, was auf individuelle Kalkulation nach Besichtigung hindeutet. Das Modell schützt den Auftraggeber vor Nachforderungen, setzt aber eine sorgfältige Erstbesichtigung voraus. Diese bietet der Betrieb kostenfrei an. Kernsanierungen machen Wohnungen laut Branchendaten zwei bis zwölf Wochen unbewohnbar; eine frühe Kostenfixierung ist in diesem Zeitraum besonders wertvoll.

Der Fokus auf denkmalgerechte Sanierung ist explizit ausgewiesen. Wer nach § 11 DSchG Bln eine Genehmigung der Denkmalbehörde für Veränderungen einholen muss, braucht einen Betrieb, der mit den formalen Anforderungen vertraut ist. Zu beachten ist jedoch: Fassadenarbeiten und Rohbaueingriffe liegen außerhalb des Leistungsbereichs. Wer beides in einem Projekt vereinen muss, braucht zusätzliche Gewerke.

3. FFM City Sanierbau – Denkmalschutz-Expertise mit steuerlicher Beratungstiefe

Berliner Generalunternehmer mit nachgewiesener Denkmalschutz-Spezialisierung und Beratung zur Denkmal-AfA nach § 7i EStG.

Profil: Gründung k.A. · Sitz Berlin · Teil der City Sanierbau-Gruppe · Teamgröße k.A.

Stärken: Spezialisierung auf Denkmalschutzauflagen nach DSchG Berlin mit Projektreferenzen in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Charlottenburg; Beratung zur steuerlichen Optimierung über Denkmal-AfA nach § 7i und § 10f EStG als Mehrwert für investierende Eigentümer; Innen- und Hohlraumdämmung für denkmalgeschützte Fassaden als technisches Alleinstellungsmerkmal

Schwächen: Begrenzte Informationen zur Teamgröße und Unternehmensstruktur öffentlich zugänglich; der enge Fokus auf Denkmalschutz-Objekte lässt offen, wie der Betrieb nicht denkmalgeschützte Altbauprojekte handhabt

Preisrahmen: k.A. (gehobenes Segment)

Ideal für: Kapitalanleger und Vermieter, die in denkmalgeschützte Berliner Bestände investieren und steuerliche Abschreibungseffekte aktiv nutzen wollen

Kontakt: Berlin · www.city-sanierbau.de

Dass ein Sanierungsbetrieb aktiv über steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten informiert, ist ungewöhnlich und richtet sich klar an ein bestimmtes Klientel. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG erlaubt es Vermietern, Sanierungskosten an denkmalgeschützten Objekten über acht Jahre zu je neun Prozent steuerlich abzuschreiben. Für Selbstnutzer greift § 10f EStG mit zehn Jahren zu je neun Prozent. Das macht die Beratungsleistung von FFM City Sanierbau für Kapitalanleger besonders relevant.

Die Kellertrockenlegung als Teil des Angebots rundet das Portfolio für Berliner Altbauten sinnvoll ab, da Feuchteschäden in Gründerzeit-Kellern zu den häufigsten Substanzproblemen zählen. Die Kombination aus Fassadendämmung, Kellersanierung und Innenausbau unter einem Dach entspricht dem Generalunternehmer-Anspruch.

Wer allerdings einen Altbau ohne Denkmalstatus sanieren möchte, findet auf den öffentlichen Informationsseiten wenig Orientierung dazu. Der starke Fokus auf denkmalschutzspezifische Kommunikation kann für diese Auftraggeber verunsichernd wirken.

4. ProjektX Ausbau GmbH – Breites Innenausbau-Spektrum mit Schadstoffsanierung

Berliner Innenausbau-Anbieter aus Lichterfelde mit explizitem Schadstoffsanierungsangebot und Ein-Ansprechpartner-Modell.

Profil: Gründung k.A. · Sitz Berlin-Lichterfelde · Teamgröße k.A.

Stärken: Schadstoffsanierung als explizites Leistungsfeld ist für Altbauten aus der Vor-1990er-Bausubstanz relevant, da Asbest und andere Schadstoffe dort häufig vorkommen; transparente Kostenangaben nach Vor-Ort-Termin sowie Betonung von Termintreue und Kostensicherheit; ein zentraler Ansprechpartner für alle Gewerke reduziert den Koordinationsaufwand

Schwächen: Das breite Leistungsspektrum lässt eine tiefe Spezialisierung auf denkmalgerechte Substanz weniger klar erkennen; keine Hinweise auf TÜV-Zertifizierung oder spezifische denkmalschutzrechtliche Qualifikationen öffentlich zugänglich

Preisrahmen: Mittel bis mittelhoch

Ideal für: Eigentümer von Altbauwohnungen mit Verdacht auf Schadstoffe, die eine sichere Sanierung ohne separate Fachfirma für Schadstoffbeseitigung suchen

Kontakt: Berlin-Lichterfelde · www.projektx-ausbau.de

Die Schadstoffsanierung ist im Berliner Altbaubestand kein Randthema. Gebäude aus der Gründerzeit und der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts können Asbest in Bodenbelägen, Dichtungsmassen und Putzen enthalten. Wer ohne Vorkenntnisse saniert, riskiert nicht nur gesundheitliche Probleme, sondern auch hohe Nachfolgekosten durch unsachgemäße Entsorgung. Dass ProjektX Ausbau diese Leistung integriert, ist ein praktischer Vorteil gegenüber reinen Innenausbauern.

Bezüglich der Berliner Bauordnung (BauO Bln) § 61 sind Instandhaltungsarbeiten und gleichartiger Bauteilaustausch verfahrensfrei. Sobald jedoch in tragende Bauteile eingegriffen wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet, besteht Genehmigungspflicht. ProjektX Ausbau macht auf den öffentlichen Seiten keine konkreten Angaben dazu, wie dieser Aspekt im Projektverlauf adressiert wird.

Das Unternehmensalter ist öffentlich nicht kommuniziert, was Einschätzungen zur Projekterfahrung erschwert. Referenzprojekte oder Fallbeispiele aus dem Berliner Altbaubestand wären hier ein hilfreicher Transparenzschritt.

5. V. Lutz Bauunternehmen – Vollsortiment von Fundament bis energetischer Sanierung

Berliner Bauunternehmen mit umfassendster Leistungsbreite im Vergleich, von Rohbau über Fassade bis zur energetischen Sanierung nach Effizienzhaus-Standard.

Profil: Gründung k.A. · Sitz Berlin · Teamgröße k.A., Zusammenarbeit mit qualifizierten Partnern

Stärken: Einziger Anbieter im Vergleich mit explizitem Rohbauangebot, was Komplettvorhaben von Fundament bis Dach ermöglicht; Expertise in energetischer Sanierung nach Effizienzhaus-Standard adressiert die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin formulierten Klimaziele; handwerkliche Eigenleistung ergänzt durch externes Partnernetzwerk

Schwächen: Die Breite des Portfolios geht auf Kosten erkennbarer Tiefe in denkmalschutzspezifischen Gewerken; keine öffentlichen Informationen zu Denkmalschutzerfahrung oder entsprechenden Qualifikationen

Preisrahmen: k.A. (mittleres bis mittelhohes Segment wahrscheinlich)

Ideal für: Eigentümer von Altbauten ohne Denkmalstatus, die eine umfassende energetische Ertüchtigung kombiniert mit handwerklicher Sanierung suchen

Kontakt: Berlin · www.v-lutz.de

Die energetische Sanierung ist im Berliner Altbaubestand zunehmend kein optionaler Schritt mehr. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin verweist auf den hohen Sanierungsbedarf im Bestand als Voraussetzung für die Erreichung der Berliner Klimaziele. V. Lutz adressiert diesen Bedarf mit Effizienzhaus-Standard-Kompetenz direkter als die meisten anderen Betriebe in diesem Vergleich.

Zu beachten ist: Wer bei signifikanter Gebäudehülle-Ertüchtigung oder wesentlichem Fenstertausch saniert, ist nach DIN 1946-6:2019 verpflichtet, ein Lüftungskonzept erstellen zu lassen. Die Norm definiert vier Lüftungsstufen zum Feuchteschutz. Ob V. Lutz diese Leistung intern erbringt oder an Fachplaner auslagert, ist öffentlich nicht dokumentiert.

Für Projekte ohne Denkmalstatus, bei denen es primär um energetische Aufwertung, Rohbaueingriffe oder Fassadensanierung geht, ist das Vollsortiment-Profil von V. Lutz ein echter Vorteil. Wer hingegen historische Ornamentik, Stuck oder Originalbauteile erhalten will, findet bei anderen Anbietern in diesem Vergleich eine nachgewiesenere Spezialisierung.

Vergleichende Einordnung: Welcher Betrieb passt zu welchem Vorhaben?

Die fünf Betriebe bedienen den Berliner Altbausanierungsmarkt aus erkennbar unterschiedlichen Positionen. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt mit komplexen behördlichen Anforderungen sanieren und dabei die Projektverantwortung vollständig abgeben will, findet bei bauzeit berlin die stärkste Kombination aus TÜV-Zertifizierung, eigener Restaurierungstischlerei und langjähriger Bauleitungserfahrung. Für institutionelle Auftraggeber und erfahrene Investoren mit entsprechendem Budget ist das die belastbarste Option im Vergleich.

S&O Innenausbau besetzt die Lücke zwischen dieser Premium-Schiene und dem Markt für Privatpersonen mit konkretem Kostenrahmen. Die Festpreisgarantie nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung, kombiniert mit 25 Jahren Berliner Altbauerfahrung und einem Innengewerke-Spektrum von Stuck bis Haustechnik, macht den Betrieb zur pragmatischen Wahl für Selbstnutzer und private Eigentümer, die ihre Wohnungskosten planbar halten müssen. Wer jedoch Rohbau oder Fassadenarbeiten benötigt, muss einen zweiten Betrieb hinzuziehen.

FFM City Sanierbau richtet sich mit seiner steuerlichen Beratungstiefe zur Denkmal-AfA dezidiert an Kapitalanleger. Wer Sanierungskosten nach § 7i oder § 10f EStG abschreiben will und dafür den richtigen Generalunternehmer sucht, findet hier ein auf diese Zielgruppe zugeschnittenes Angebot. ProjektX Ausbau ist die sinnvollste Wahl, wenn Schadstoffverdacht im Gebäude besteht und eine separate Beauftragung einer Schadstoffspezialfirma vermieden werden soll. V. Lutz schließlich adressiert Objekte ohne Denkmalstatus, bei denen energetische Sanierung und Rohbaueingriffe Hand in Hand gehen sollen. Für historisch sensible Substanzerhaltung ist die Spezialisierungstiefe anderer Anbieter erkennbar ausgeprägter.

Häufige Fragen

Was kostet eine Altbausanierung in Berlin pro Quadratmeter?

Laut Branchenangaben liegen die durchschnittlichen Sanierungskosten zwischen 600 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Umfang. Bei Anbietern mit Festpreismodell wie S&O Innenausbau reicht die Spanne bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter bei umfangreichen Innenausbaumaßnahmen.

Wie lange ist eine Berliner Altbauwohnung bei Kernsanierung unbewohnbar?

Bei Kernsanierungen, bei denen Wasser und Strom abgeschaltet werden müssen, sind Wohnungen laut Branchendaten in der Regel zwei bis zwölf Wochen nicht bewohnbar. Die genaue Dauer hängt vom Sanierungsumfang und der Gewerkekoordination ab.

Brauche ich für die Altbausanierung in Berlin eine Baugenehmigung?

Nach BauO Bln § 61 sind Instandhaltungsarbeiten und gleichartiger Bauteilaustausch verfahrensfrei. Sobald jedoch in tragende Bauteile eingegriffen wird, eine Nutzungsänderung stattfindet oder Fassaden verändert werden, ist eine Genehmigung erforderlich. Bei denkmalgeschützten Objekten kommt zusätzlich § 11 DSchG Bln zur Anwendung.

Was ist die Denkmal-AfA und welche Betriebe beraten dazu in Berlin?

Die Denkmal-AfA erlaubt Vermietern nach § 7i EStG, Sanierungskosten über acht Jahre zu je neun Prozent abzuschreiben; Selbstnutzer können nach § 10f EStG über zehn Jahre je neun Prozent geltend machen. FFM City Sanierbau bietet laut eigener Darstellung aktiv Beratung zu diesen steuerlichen Möglichkeiten an.

Müssen bei Fenstertausch in Berliner Altbauten besondere Normen eingehalten werden?

Ja. Bei wesentlichem Fenstertausch oder signifikanter Ertüchtigung der Gebäudehülle ist nach DIN 1946-6:2019 ein Lüftungskonzept verpflichtend. Die Norm definiert vier Lüftungsstufen zum Feuchteschutz, um Schimmelbildung durch verringerten Luftaustausch zu verhindern.

Wie stark sind die Baupreise für Ausbauarbeiten in Berlin gestiegen?

Das Statistikamt Berlin-Brandenburg weist für 2026 einen Anstieg der Baupreise für Ausbauarbeiten in Berlin von rund 5,1 Prozent aus. Diese Entwicklung trifft Bauherren besonders, die Sanierungsprojekte ohne früh fixierte Kostenzusagen vergeben.

Welcher Berliner Fachbetrieb bietet auch Schadstoffsanierung bei Altbauten an?

ProjektX Ausbau GmbH aus Berlin-Lichterfelde benennt Schadstoffsanierung explizit als Teil seines Leistungsspektrums. Das ist für Altbauten aus dem frühen 20. Jahrhundert relevant, da dort Asbest in Bodenbelägen und Putzen verbreitet vorkommen kann.

Gibt es Betriebe in Berlin, die Altbausanierung aus einer Hand mit Festpreisgarantie anbieten?

S&O Innenausbau GmbH nennt eine Festpreisgarantie nach Vor-Ort-Besichtigung als zentrales Leistungsmerkmal, mit einer Preisspanne von 600 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Die kostenlose Erstbesichtigung ist dabei Voraussetzung für die Preisfixierung.

Was unterscheidet denkmalgerechte Sanierung von einer normalen Altbausanierung?

Denkmalgerechte Sanierung muss nach § 11 DSchG Bln von der Denkmalbehörde genehmigt werden. Eingriffe in historische Substanz, Fassaden und Originalbauelemente sind streng reguliert. Betriebe wie bauzeit berlin und FFM City Sanierbau weisen ausdrücklich Erfahrung mit diesen behördlichen Anforderungen aus.

Fazit

Der Berliner Markt für Altbausanierung ist kein homogenes Feld. Die hier verglichenen fünf Betriebe unterscheiden sich in Spezialisierungstiefe, Preistransparenz und Zielgruppenausrichtung erheblich, was die Auswahl des richtigen Partners von einer präzisen Aufgabendefinition abhängig macht. Angesichts einer Leerstandsquote von 0,3 Prozent und gestiegener Baupreise von rund 5,1 Prozent dürfte der Sanierungsdruck auf den Bestand weiter wachsen, zumal die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin energetische Sanierungen als Voraussetzung für Klimaziele benennt. Betriebe, die Denkmalschutz, energetische Ertüchtigung und Kostentransparenz glaubwürdig verbinden, werden in diesem Umfeld strukturell im Vorteil sein. Für Auftraggeber bleibt der erste Schritt derselbe: den Sanierungsumfang klar definieren, bevor irgendein Angebot angefragt wird.

Quellen

• https://www.so-innenausbau.de/altbausanierung-berlin/
• https://www.bauzeit-berlin.de/altbausanierung-berlin/
• https://projektx-ausbau.de/altbausanierung-berlin/
• https://city-sanierbau.de/altbausanierung-berlin/
• https://v-lutz.de/
• https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/produkte/themen/bau_wohnen
• https://www.berlin.de/ba-neukoelln/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/denkmalschutz/