Ein Gründerzeithaus aus dem Jahr 1908, Wände voller Schimmel im Keller, einfachverglaste Fenster, eine Ölheizung aus den 1980ern: Solche Ausgangssituationen sind in deutschen Städten und Gemeinden keine Seltenheit. Rund 40 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1970 errichtet, viele davon ohne nennenswerte energetische Nachbesserungen. Wer einen solchen Altbau geerbt, gekauft oder schlicht jahrelang vor sich hergeschoben hat, steht irgendwann vor der Frage: Wo fange ich an?

Bestandsaufnahme vor jeder Entscheidung

Der häufigste Fehler bei Altbausanierungen ist ein zu früher Einstieg ins Handwerk. Eigentümer beauftragen einen Handwerker für das Dach, dann fällt auf, dass die Dämmung fehlt, dann zeigt sich Feuchte in der Außenwand. Was als überschaubares Projekt beginnt, wächst sich zu einem Kostenproblem aus, das den ursprünglichen Budgetrahmen um das Zwei- bis Dreifache sprengen kann.

Sinnvoller ist eine strukturierte Bestandsaufnahme durch einen unabhängigen Sachverständigen. Ein Energieberater, der nach der Bundesstelle für Energieeffizienz gelistet ist oder über eine DENA-Zertifizierung verfügt, erstellt einen vollständigen Sanierungsfahrplan. Dieser Fahrplan dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, priorisiert Maßnahmen und zeigt, in welcher Reihenfolge investiert werden sollte, damit keine spätere Maßnahme eine frühere zunichte macht.

Die richtige Reihenfolge der Maßnahmen

Reihenfolge ist alles. Wer zuerst eine neue Gastherme einbaut und danach die Hülle dämmt, hat eine überdimensionierte Heizung im Keller. Wer zuerst die Fenster tauscht, ohne die Lüftung zu regeln, riskiert Schimmel durch zu dichte Gebäudehülle. Fachleute empfehlen grundsätzlich folgenden Ablauf:

• Dach und oberste Geschossdecke zuerst, da hier die größten Wärmeverluste entstehen und der Eingriff vergleichsweise günstig ist.
• Außenwände und Kellerdecke als zweiten Schritt, sofern der Bestand es erlaubt.
• Fenster und Türen erst dann, wenn die Gebäudehülle weitgehend geschlossen ist.
• Heizung und Lüftung zuletzt, weil deren Dimensionierung vom tatsächlichen Wärmebedarf nach Dämmung abhängt.

Dieser Grundsatz gilt für Komplettsanierungen. Wer in Etappen vorgeht, muss die spätere Reihenfolge trotzdem im Blick behalten und jeden Schritt so ausführen, dass der nächste problemlos folgen kann.

Kosten realistisch einschätzen

Zahlen helfen dabei, Erwartungen zu erden. Eine Außenwanddämmung mit WDVS kostet je nach Dämmstoff und Ausgangssituation zwischen 120 und 200 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Der Austausch veralteter Fenster schlägt je nach Modell mit 500 bis 1.200 Euro pro Einheit zu Buche, einschließlich Einbau. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet als System inklusive Einbau derzeit etwa 18.000 bis 28.000 Euro. Für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1960, summieren sich alle wesentlichen Maßnahmen schnell auf 150.000 Euro und mehr.

Wer sich einen strukturierten Überblick über Kostenrahmen, Förderungsmöglichkeiten und technische Mindestanforderungen verschaffen will, findet beim Sanierungs Ratgeber aufbereitete Informationen zu den verschiedenen Sanierungsbereichen, die einen guten Einstieg in die Planung ermöglichen.

Förderung: Was wirklich abrufbar ist

Die Förderkulisse für Altbausanierungen hat sich in den vergangenen Jahren mehrfach verändert. Aktuell sind zwei Hauptwege relevant: die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über die KfW-Bank sowie ergänzende Programme der Bundesländer. Über die BEG werden Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Heizungsoptimierung mit Zuschüssen von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten bezuschusst, in bestimmten Konstellationen auch höher. Wer einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) vorweisen kann, erhält einen Bonus von fünf Prozentpunkten zusätzlich.

Wichtig: Der Förderantrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden. Wer bereits einen Handwerker beauftragt hat und dann die Förderung beantragen will, geht leer aus. Das ist ein Fehler, der sich nicht korrigieren lässt. Informationen zu den aktuellen Konditionen und Antragsverfahren sind direkt beim Bundesförderinstitut KfW abrufbar.

Denkmalschutz und baurechtliche Auflagen

Wer in einem denkmalgeschützten Bestand saniert, bewegt sich in einem engeren Korridor. Außendämmung ist oft nicht möglich oder nur in stark reduzierter Stärke, die Fenster müssen historischen Vorbildern entsprechen, und selbst Farben können vorgeschrieben sein. Das schränkt die erreichbaren Effizienzwerte ein und wirkt sich direkt auf die Förderfähigkeit aus.

Die Anforderungen an den Wärmeschutz sind im Gebäudeenergiegesetz geregelt, das seit 2020 die frühere Energieeinsparverordnung ablöst. Es legt unter anderem fest, welche Mindeststandards bei bestimmten Sanierungsanlässen eingehalten werden müssen. Wer etwa mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert, ist in der Regel verpflichtet, dabei die GEG-Anforderungen zu erfüllen. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten Ausnahmeregelungen, die mit der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen sind.

Was Eigentümer konkret tun sollten

Die wichtigsten Handlungsschritte lassen sich kompakt zusammenfassen:

• Unabhängigen Energieberater oder Bausachverständigen beauftragen, bevor irgendeine Handwerkerleistung geordert wird.
• Sanierungsfahrplan erstellen lassen, auch wenn nicht alle Maßnahmen sofort umgesetzt werden.
• Fördermittel vor Auftragsvergabe beantragen, nicht danach.
• Handwerker mit Referenzen im Altbaubereich wählen, keine Allround-Firmen ohne nachweisbare Erfahrung mit Bestandsgebäuden.
• Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen einplanen, besonders bei komplexeren Maßnahmen wie Innendämmung oder Kellerabdichtung.

Altbausanierung ist kein Sprint. Wer ein Gebäude über Jahrzehnte vernachlässigt hat, wird es nicht in einer Saison auf Stand bringen. Realistisch eingeplante Etappen, solide Beratung und ein genaues Verständnis der Förderkulisse entscheiden darüber, ob die Investition langfristig trägt oder zum finanziellen Belastungsposten wird. Eigentümer, die sich diese Grundlagen früh erarbeiten, haben einen spürbaren Vorteil gegenüber denen, die sich von Handwerkerangeboten treiben lassen.