Die Preise an der kroatischen Küste sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, und trotzdem kaufen immer mehr Deutsche dort Ferienwohnungen oder kleine Häuser. Allein in Istrien, der herzförmigen Halbinsel im Nordwesten des Landes, haben sich die Quadratmeterpreise in beliebten Lagen zwischen 2019 und 2024 um teilweise 40 Prozent erhöht. Wer jetzt einsteigt, zahlt mehr als noch vor fünf Jahren. Wer wartet, zahlt 2027 womöglich noch mehr. Was also müssen deutsche Kaufinteressenten konkret wissen?

Rechtliche Voraussetzungen für EU-Bürger

Seit Kroatiens EU-Beitritt 2013 dürfen EU-Bürger dort grundsätzlich Immobilien erwerben. Deutsche Staatsbürger benötigen dafür keine gesonderte Genehmigung mehr. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: landwirtschaftliche Flächen, für die bis 2023 noch ein Übergangszeitraum galt. Wer ein Haus mit größerem Grundstück kauft, sollte die Flächenwidmung im Grundbuch genau prüfen lassen. Als Wohnbauland ausgewiesene Parzellen sind problemlos erwerbbar, als Agrarland gewidmete Teile können Einschränkungen unterliegen.

Das kroatische Grundbuch, das sogenannte Zemljišna knjiga, ist mittlerweile digitalisiert und über ein Online-Portal einsehbar. Dennoch empfehlen erfahrene Makler, immer auch die kommunalen Katasterämter zu konsultieren, da Abweichungen zwischen den Systemen keine Seltenheit sind. Ein lokaler Notar, auf Kroatisch Javni bilježnik, ist beim Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die größte Kostenposition neben dem Kaufpreis selbst ist die Grunderwerbsteuer. In Kroatien beträgt sie pauschal 3 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Dazu kommen Notargebühren von in der Regel 0,5 bis 1 Prozent sowie Maklerprovisionen, die in Kroatien meist zwischen 2 und 4 Prozent liegen und vertraglich frei vereinbar sind. Insgesamt sollten Käufer etwa 6 bis 8 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen.

Ein Rechenbeispiel: Wer eine Wohnung in Rovinj für 280.000 Euro kauft, zahlt rund 8.400 Euro Grunderwerbsteuer, etwa 2.000 Euro Notarkosten und bei 3 Prozent Provision weitere 8.400 Euro an den Makler. Die Gesamtbelastung liegt damit bei rund 298.000 bis 305.000 Euro.

Steuerpflicht in Deutschland nicht vergessen

Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und eine Immobilie in Kroatien vermietet, muss die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern regelt, dass Kroatien das Besteuerungsrecht auf Mieteinkünfte aus kroatischen Immobilien hat. Deutschland rechnet diese Einkünfte jedoch beim Steuersatz an, sogenannter Progressionsvorbehalt. Das kann den persönlichen Steuersatz auf deutsche Einkünfte spürbar erhöhen. Eine steuerliche Beratung durch einen Spezialisten mit Kenntnissen beider Rechtssysteme ist daher keine Vorsichtsmaßnahme, sondern schlicht notwendig.

Beliebte Lagen in Istrien: Preise und Charakter

Istrien bietet ein breites Spektrum an Immobilienstandorten, die sich in Preis und Atmosphäre erheblich unterscheiden. Rovinj gilt als das Aushängeschild der Halbinsel und ist entsprechend teuer. Für eine renovierte Altbauwohnung mit 60 Quadratmetern werden dort 350.000 Euro und mehr aufgerufen. Poreč richtet sich eher an Familien, bietet breiteres Angebot und Quadratmeterpreise ab etwa 3.500 Euro. Pula als größte Stadt der Halbinsel ist oft günstiger, aber auch weniger auf Tourismus ausgerichtet.

Wer die Atmosphäre der kleineren Küstenorte bevorzugt, findet entlang der Ostküste Istriens ruhigere Alternativen. Orte wie Rabac haben sich in den vergangenen Jahren als attraktive Reiseziele für Badeurlauber etabliert. Wer sich vor dem Kauf ein Bild machen möchte, kann Urlaub in Rabac machen und die Gegend in der Hochsaison sowie im Frühling oder Herbst kennenlernen, bevor eine Kaufentscheidung fällt. Das Preissegment liegt in solchen Orten oft noch unter den Spitzenwerten von Rovinj.

Finanzierung: Was kroatische Banken bieten und was nicht

Deutsche Käufer finanzieren den Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien häufig über eine Eigenkapitalentnahme aus der deutschen Immobilie oder über einen Kredit bei einer deutschen Bank. Kroatische Banken vergeben grundsätzlich auch Hypothekendarlehen an EU-Ausländer, aber die Konditionen sind oft schlechter als im deutschen Markt. Zinsen von 4 bis 6 Prozent und Beleihungsgrenzen von maximal 70 Prozent des Kaufpreises sind üblich. Dazu kommen umfangreiche Bonitätsnachweise, die auf Kroatisch eingereicht werden müssen.

Einfacher ist in vielen Fällen die Nachfinanzierung über eine deutsche Immobilie, sofern vorhanden. Einige deutsche Banken finanzieren auch ausländische Objekte innerhalb der EU, verlangen dafür aber in der Regel eine inländische Sicherheit. Vollfinanzierungen sind für Ferienimmobilien im Ausland kaum zu bekommen.

Vermietung und Verwaltung aus der Ferne

Viele Käufer wollen die Ferienimmobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch an Urlauber vermieten. In Kroatien ist dafür eine Registrierung als Vermieter bei der lokalen Tourismusbehörde notwendig. Die Abgaben sind überschaubar: eine jährliche Pauschalsteuer je nach Kategorie und Lage sowie eine Kurtaxe pro Übernachtungsgast. Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind in Kroatien weit verbreitet, die Verwaltung übernehmen vor Ort oft spezialisierte Agenturen gegen eine Provision von 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen.

Wer die Immobilie vollständig über eine kroatische Gesellschaft betreibt, kann steuerliche Vorteile nutzen, zieht sich damit aber auch in die kroatische Buchführungspflicht. Dieser Weg lohnt sich erst ab einem gewissen Vermietungsvolumen und sollte vorab mit einem auf kroatisches Steuerrecht spezialisierten Berater durchgespielt werden.

Checkliste vor dem Kauf

• Grundbucheintrag prüfen: Eigentümerhistorie, Lasten, Widmung der Flächen
• Baugenehmigung verifizieren: Illegale Anbauten sind in Istrien nicht selten und können zu Problemen bei späterem Weiterverkauf führen
• Notariellen Vorvertrag nutzen: Sicherung der Immobilie mit Anzahlung von 10 Prozent, Rücktrittsrecht des Käufers unter bestimmten Bedingungen
• Anwalt mit Doppelqualifikation: Idealerweise einen Juristen beauftragen, der sowohl kroatisches als auch deutsches Recht kennt
• Steuerliche Beratung in Deutschland: Progressionsvorbehalt und Meldepflichten klären, bevor die erste Miete eingeht
• Saison kennen: Die Immobilie mindestens einmal außerhalb der Hauptsaison besichtigen, um Infrastruktur und Nachbarschaft realistisch einschätzen zu können

Der Kauf einer Ferienimmobilie in Istrien ist 2026 anspruchsvoller als noch vor einem Jahrzehnt, aber weiterhin möglich und für viele lohnenswert. Wer die rechtlichen Fallstricke kennt, die Nebenkosten realistisch einplant und sich steuerlich absichert, bekommt ein Stück Adriaküste zu fairen Bedingungen.