Frankreich bleibt für Deutsche einer der beliebtesten Zielmärkte, wenn es um Immobilien im Ausland geht. Ob Mas in der Provence, Stadtapartment in Bordeaux oder Strandbungalow an der Atlantikküste: Die Nachfrage aus Deutschland ist 2025 weiter gestiegen, und für 2026 erwarten Makler in mehreren Regionen stabile bis leicht anziehende Preise. Wer kaufen möchte, sollte den Prozess jedoch nicht mit deutschen Maßstäben angehen. Das französische Rechtssystem, die Steuerpflichten und die Finanzierungsrealitäten unterscheiden sich erheblich.
Zwei Ziele, zwei völlig unterschiedliche Kaufsituationen
Der erste Schritt ist eine ehrliche Antwort auf die Frage: Wofür soll die Immobilie genutzt werden? Wer plant, dauerhaft nach Frankreich zu ziehen, steht vor anderen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen als jemand, der eine Ferienwohnung kauft und weiterhin in Deutschland lebt und versteuert.
Auswanderer werden in Frankreich nach einer bestimmten Aufenthaltsdauer steuerlich ansässig. Konkret gilt: Wer seinen Hauptwohnsitz nach Frankreich verlegt, unterliegt der französischen Einkommensteuer auf weltweite Einkünfte. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich regelt, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat, aber es schützt nicht automatisch vor Doppelmeldepflichten. Wer beispielsweise noch Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie bezieht, muss diese in Frankreich deklarieren, auch wenn sie in Deutschland versteuert werden.
Ferienwohnungskäufer hingegen bleiben in Deutschland steuerlich ansässig, müssen aber Mieteinnahmen aus der französischen Immobilie in Frankreich versteuern und gleichzeitig in Deutschland angeben. Die sogenannte Anrechnungsmethode gilt hier nur eingeschränkt, je nach Einkunftsart.
Kaufprozess: Der Compromis de Vente ist bindend
Das französische Kaufrecht kennt zwei zentrale Vertragsschritte. Zunächst den Compromis de Vente, einen Vorvertrag, der beide Parteien bindet. Anders als in Deutschland ist dieser Vorvertrag rechtlich weitgehend verbindlich. Käufer haben zwar ein gesetzliches Rücktrittsrecht von zehn Tagen nach Unterzeichnung, danach jedoch können Vertragsstrafen in Höhe von typischerweise zehn Prozent des Kaufpreises fällig werden, falls der Käufer ohne vertraglich vereinbarten Grund zurücktritt.
Danach folgt der eigentliche Kaufvertrag, der Acte Authentique de Vente, der zwingend vor einem Notar geschlossen werden muss. Der Notar in Frankreich ist kein neutraler Berater, sondern staatlich bestellter Urkundsbeamter. Er prüft die Rechtslage, führt das Grundbuch und kassiert die Steuern für den Staat. Käufer können einen eigenen Notar hinzuziehen, ohne dass dies die Kosten erhöht, da beide Notare die gesetzlich festgelegte Gebühr teilen.
Nebenkosten, die viele unterschätzen
Die Gesamtkaufnebenkosten in Frankreich betragen beim Erwerb von Bestandsimmobilien in der Regel sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Bei Neubauten oder Immobilien, die jünger als fünf Jahre sind, gelten andere Sätze, hier liegt die Mehrwertsteuer bei 20 Prozent, dafür entfallen die meisten Transfersteuern, was die Nebenkosten auf etwa zwei bis drei Prozent senkt.
- Droits de mutation (Grunderwerbsteuer): ca. 5,8 Prozent des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien
- Notargebühren: ca. 0,8 bis 1 Prozent
- Maklergebühren: zwischen drei und sechs Prozent, oft im Kaufpreis enthalten
- Grundsteuer (Taxe foncière): jährlich, regional sehr unterschiedlich
Wer eine Ferienwohnung kauft und vermieten möchte, sollte zudem die Taxe d’habitation im Blick behalten. Diese wurde für Erstwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiterhin für Zweitwohnsitze, und zwar in vielen touristischen Gemeinden mit erheblichen Aufschlägen von bis zu 60 Prozent auf den Basiswert.
Finanzierung: Französische Banken, deutsche Bonität
Viele Deutsche gehen davon aus, dass sie eine Immobilie in Frankreich einfach über ihre deutsche Hausbank finanzieren können. Das ist theoretisch möglich, in der Praxis jedoch wenig verbreitet. Französische Banken vergeben Hypothekendarlehen auch an Nicht-Residenten, stellen aber höhere Anforderungen: übliche Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent, Nachweis stabiler Einkünfte und oft eine französische Bankverbindung als Voraussetzung.
Wer sich intensiver mit Frankreich als Reiseziel oder Lebensort beschäftigt, findet auf Plattformen wie Urlaub in Frankreich nützliche Einblicke in Regionen, Lebensqualität und lokale Besonderheiten, die auch bei der Standortwahl für eine Immobilie hilfreich sein können.
Zinsen lagen in Frankreich Anfang 2025 für Hypothekendarlehen mit zehn bis zwanzig Jahren Laufzeit zwischen 3,5 und 4,2 Prozent. Damit hat sich der Markt gegenüber dem Tief von 2021 spürbar verteuert, aber gegenüber dem Höchststand Ende 2023 etwas entspannt. Für 2026 erwarten Analysten eine moderate Stabilisierung, abhängig von der weiteren EZB-Politik.
Regionale Preisunterschiede sind enorm
Der Pariser Markt ist für die meisten deutschen Käufer ohne sehr hohes Budget kaum zugänglich. Im 6. Arrondissement kostet der Quadratmeter 15.000 bis 18.000 Euro, in günstigeren Außenbezirken immer noch 7.000 bis 9.000 Euro. Deutlich attraktiver für Ferienwohnungskäufer sind folgende Regionen:
| Region | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (2025) | Tendenz 2026 |
|---|---|---|
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 4.500 bis 8.000 Euro | leicht steigend |
| Languedoc / Okzitanien | 2.000 bis 3.500 Euro | stabil |
| Bretagne | 2.500 bis 4.000 Euro | stabil bis leicht steigend |
| Elsass (Grenzregion) | 2.800 bis 4.200 Euro | stabil |
Was vor dem Kauf unbedingt zu klären ist
Wer ernsthaft kaufen will, sollte vor dem Compromis de Vente einige Punkte abgearbeitet haben. Erstens: den Diagnostic Technique, ein Paket aus bis zu zehn Pflichtgutachten, das der Verkäufer vorlegen muss. Darin enthalten sind unter anderem Energieausweis, Asbestprüfung und Bleibelastungstest. Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse G dürfen in Frankreich seit 2023 nicht mehr neu vermietet werden. Für 2025 und 2028 sind weitere Stufen geplant.
Zweitens sollte geprüft werden, ob die Immobilie Teil einer Copropriété ist, also einer Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall fallen monatliche Hausgelder an, und es können erhebliche Sonderumlagen drohen, etwa für Fassadensanierungen oder Aufzugsreparaturen. Die letzten drei Jahresprotokolle der Eigentümerversammlungen geben Aufschluss darüber, was geplant ist.
Drittens: Wer als Nicht-Resident kauft und die Immobilie später verkauft, zahlt auf den Gewinn die französische Plusvalues-Steuer. Der Steuersatz beträgt für EU-Bürger 19 Prozent zuzüglich Sozialabgaben von 7,5 Prozent, also insgesamt 26,5 Prozent. Es gibt jedoch gestaffelte Freibeträge für Haltezeiten: Ab 22 Jahren Besitz entfällt die Einkommensteuer, ab 30 Jahren auch die Sozialabgaben vollständig.
Frankreich bleibt ein attraktiver Immobilienmarkt für Deutsche, aber kein einfacher. Wer die rechtlichen Strukturen kennt, realistische Budgets kalkuliert und früh einen auf Frankreich spezialisierten Anwalt oder Steuerberater einschaltet, hat gute Chancen, 2026 eine solide Entscheidung zu treffen.