Wer in den 2010er-Jahren eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft hat, konnte sich zurücklehnen: Kaufpreise stiegen, Zinsen lagen nahe null, Mieten zogen an. Dieses Umfeld existiert nicht mehr. Seit dem Zinsanstieg ab 2022 hat sich die Rechnung grundlegend verändert, und viele potenzielle Investoren stehen vor der Frage, ob sich der Einstieg in Betongold überhaupt noch rechnet.
Was die Zinswende konkret bedeutet
Ein Beispiel macht den Unterschied greifbar: Wer 2020 eine Wohnung für 400.000 Euro kaufte und 80 Prozent finanzierte, zahlte bei einem Zinssatz von 1,2 Prozent rund 320 Euro Zinsen im Monat. Heute kostet dieselbe Finanzierung bei einem Zinssatz von etwa 4,0 Prozent knapp 1.070 Euro monatlich allein an Zinsen. Das ist mehr als das Dreifache, bei gleichem Kaufpreis und gleicher Tilgung.
Gleichzeitig sind die Kaufpreise in vielen deutschen Städten zwar gesunken, aber nicht im selben Maß. Laut Bundesbank lagen die Wohnimmobilienpreise Ende 2023 im Schnitt rund 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022. In einzelnen Lagen sind es 15 bis 20 Prozent, in gefragten Innenstadtbereichen deutlich weniger. Der Preisrückgang kompensiert den Zinsanstieg also nur teilweise.
Mietrendite: Wo die Zahlen noch stimmen
Ob eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert, entscheidet die Nettomietrendite. Sie ergibt sich aus der Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Als Faustregel gilt: Unter 3,5 Prozent ist die Anlage in der aktuellen Zinsumgebung kaum tragfähig, wenn man fremd finanziert. Ziele sollten 4 bis 5 Prozent sein.
In München oder Frankfurt liegen die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen oft bei 2,5 bis 3,5 Prozent, was netto nach Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko häufig unter 2,5 Prozent fällt. In B-Städten wie Leipzig, Magdeburg oder Erfurt sind 4 bis 5 Prozent Bruttomietrendite realistischer. Das bedeutet nicht, dass Metropolkäufe grundsätzlich unattraktiv sind, aber die Kalkulation muss auf Wertsteigerung ausgerichtet sein, nicht auf laufenden Cashflow.
Typische Kostenpositionen beim Immobilienkauf
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5 bis 6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5 % |
| Maklerprovision (falls anfallend) | bis zu 3,57 % |
| Nebenkosten gesamt | 5 bis 12 % |
Diese Kaufnebenkosten müssen vor dem ersten Gewinn erst einmal verdient werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das schnell 25.000 bis 36.000 Euro, die die Renditerechnung belasten.
Regionale Unterschiede sind entscheidend
Der deutsche Immobilienmarkt ist kein einheitliches Gebilde. Während in überhitzten Lagen die Preise nachgaben, zeigen strukturstarke Mittelstädte und Universitätsstädte eine bemerkenswerte Stabilität. Städte wie Münster, Regensburg oder Freiburg haben trotz der Zinswende kaum Preisrückgänge verzeichnet, weil die Nachfrage nach Mietwohnungen dort strukturell hoch bleibt.
Für Investoren, die gezielt in München suchen, lohnt sich eine professionelle Markteinschätzung: Ein erfahrener Immobilienmakler München kennt die Mikrolagen und kann einschätzen, welche Objekte auch in einem schwierigeren Zinsumfeld tragfähig sind. In einer Stadt mit diesem Preisniveau entscheidet die Lage innerhalb des Stadtgebiets oft mehr als der Kaufpreis selbst.
Das Ruhrgebiet bietet dagegen ganz andere Einstiegsmöglichkeiten. In Bochum oder Essen lassen sich Mehrfamilienhäuser mit soliden Mietrenditen über 5 Prozent finden. Das Risikoprofil ist ein anderes als in München, aber für erfahrene Investoren mit Bereitschaft zur aktiven Verwaltung kann das ein gangbarer Weg sein.
Steuerliche Aspekte nicht unterschätzen
Vermietete Immobilien bieten steuerliche Vorteile, die in der Renditerechnung oft unterschätzt werden. Zinsen auf den Kredit sind als Werbungskosten absetzbar, ebenso Verwaltungskosten, Reparaturen und anteilige Fahrtkosten. Die Abschreibung (AfA) beträgt bei Bestandsgebäuden 2 Prozent pro Jahr auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, bei Neubauten ab 2023 sogar 3 Prozent.
Wer eine Wohnung für 350.000 Euro kauft, davon 250.000 Euro auf den Gebäudeanteil entfallen und im Spitzensteuersatz liegt, spart durch die AfA allein rund 2.500 Euro Steuern pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 25.000 Euro. Das verbessert die Nachsteuerrendite spürbar und macht die Kalkulation deutlich günstiger als sie auf den ersten Blick erscheint.
Wer jetzt kaufen sollte und wer besser wartet
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Wer jedoch folgende Voraussetzungen mitbringt, für den kann der aktuelle Markt tatsächlich einen günstigen Einstiegszeitpunkt bieten:
- Hohes Eigenkapital: Wer 40 Prozent oder mehr selbst einbringt, reduziert die Zinsbelastung erheblich und verbessert den Cashflow sofort.
- Langfristiger Anlagehorizont: Mindestens zehn Jahre Haltedauer, besser fünfzehn, um Wertschwankungen auszusitzen und steuerfreie Veräußerungsgewinne zu realisieren.
- Realistische Mietkalkulation: Nicht mit Wunschmieten rechnen, sondern mit dem tatsächlichen Mietspiegelwert minus zehn Prozent als Puffer.
- Rücklage für Instandhaltung: Mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat sollte als Reserve eingeplant werden, bei Altbauten eher 1,50 Euro.
Wer hingegen voll finanzieren muss, kurzfristig liquide Mittel benötigt oder auf schnelle Wertsteigerung spekuliert, sollte abwarten. Der Markt bietet aktuell keine Einstiegspreise, die schlechte Finanzierungskonditionen ausgleichen.
Fazit: Selektiv ja, blind nein
Immobilien als Kapitalanlage funktionieren auch 2024 noch, aber sie verzeihen Fehler weniger als früher. Die Phase, in der fast jeder Kauf automatisch profitabel wurde, ist vorbei. Was bleibt, ist ein Markt, der sorgfältige Analyse belohnt: die richtige Stadt, die richtige Lage, die richtige Objektgröße und eine Finanzierung, die auch bei temporärem Leerstand nicht zur Last wird.
Wer diese Hausaufgaben macht und mit ausreichend Eigenkapital antritt, findet derzeit tatsächlich bessere Verhandlungspositionen gegenüber Verkäufern als noch vor drei Jahren. Das ist keine schlechte Ausgangslage für einen geduldigen Investor.