Die Schweiz zieht Deutsche seit Jahren an: stabile Wirtschaft, hohe Löhne, überschaubare Kriminalität, gepflegte Infrastruktur. Wer dort nicht nur arbeiten, sondern auch dauerhaft wohnen und eine Immobilie besitzen will, merkt schnell, dass der Weg dorthin einige Besonderheiten mit sich bringt. Wer 2026 plant, in der Schweiz zu kaufen, sollte die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen kennen, bevor er zum ersten Besichtigungstermin fährt.

Wer darf in der Schweiz überhaupt kaufen?

Das Schweizer Recht unterscheidet strikt zwischen EU-Bürgern mit Wohnsitz in der Schweiz und solchen ohne. Grundlage ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz Lex Koller. Es begrenzt den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz erheblich. Wer hingegen in der Schweiz gemeldet ist und eine gültige Aufenthaltsbewilligung besitzt, etwa die Bewilligung B oder C, darf grundsätzlich eine selbst genutzte Immobilie erwerben, ohne gesonderte Genehmigung.

Deutsche Staatsbürger, die bereits in der Schweiz leben und arbeiten, sind demnach rechtlich bessergestellt als solche, die aus Deutschland heraus kaufen wollen. Letztere stoßen auf strenge Kontingente für Ferienwohnungen, die kantonal begrenzt sind, und auf ein faktisches Kaufverbot für reine Renditeobjekte. Wer also plant, dauerhaft in die Schweiz zu ziehen und dort zu kaufen, sollte den Umzug und den Kaufprozess aufeinander abstimmen.

Preise, Regionen und realistische Budgets

Die Preisunterschiede zwischen den Kantonen sind erheblich. In Genf und Zürich kosten Eigentumswohnungen mit 100 Quadratmetern regelmäßig über 1,5 Millionen Franken. Der Kanton Bern liegt preislich günstiger, bietet aber dennoch hohes Wertstabilitätspotenzial. Städte wie Biel, Thun oder Burgdorf bieten Einstiegsmöglichkeiten ab rund 600.000 bis 800.000 Franken für eine solide Dreizimmerwohnung. Einfamilienhäuser im Berner Umland beginnen realistisch bei 900.000 Franken aufwärts.

Der Kanton Wallis und Teile des Tessins sind noch etwas günstiger, aber dort gelten teilweise restriktivere Regeln nach Lex Koller, da Ferienwohnungscharakter häufiger zugeschrieben wird. Wer den Raum Bern als Wohnstandort ins Auge fasst, findet mit einem erfahrenen Raum Bern Immobilienmakler einen schnelleren Zugang zu relevanten Objekten, die oft gar nicht öffentlich ausgeschrieben werden.

Finanzierung: Schweizer Regeln, deutsche Gewohnheiten

Wer aus Deutschland kommt, ist möglicherweise an 80- oder sogar 90-Prozent-Finanzierungen gewöhnt. Die Schweiz denkt anders. Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon dürfen höchstens die Hälfte aus der beruflichen Vorsorge, also der Pensionskasse, entnommen werden. Die restlichen 10 Prozent müssen als „hartes“ Eigenkapital vorliegen, also Ersparnisse, Wertpapiere oder Erbschaften, nicht aber Pensionskassengelder.

Hinzu kommt die sogenannte Tragbarkeitsrechnung. Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Die Gesamtbelastung aus Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten darf dabei ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei einem Kaufpreis von 900.000 Franken und 180.000 Franken Eigenkapital müsste ein Haushalt also ein Bruttoeinkommen von rund 155.000 Franken pro Jahr vorweisen, um die Tragbarkeit zu erfüllen.

Deutsche Immobilienkredite werden von Schweizer Banken in der Regel nicht als Eigenkapital anerkannt. Wer deutsches Vermögen einbringen will, muss es liquide oder nachvollziehbar dokumentiert vorhalten.

Steuern und laufende Kosten

Die Schweiz erhebt keine Grunderwerbsteuer auf Bundesebene, dafür kennen viele Kantone eine Handänderungssteuer. Im Kanton Bern beträgt sie 1,8 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an, die je nach Kanton und Kaufpreis zwischen 0,5 und 1,5 Prozent liegen können.

• Eigenmietwert: Wer in der Schweiz Wohneigentum selbst nutzt, muss einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern. Dieser Eigenmietwert liegt je nach Kanton bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete und erhöht die Steuerlast spürbar.
• Vermögenssteuer: In der Schweiz wird Vermögen, also auch Immobilien, jährlich besteuert. Die Steuersätze variieren stark zwischen den Kantonen. Schwyz gilt als besonders günstig, Genf als vergleichsweise hoch.
• Liegenschaftssteuer: Nicht alle Kantone erheben sie, der Kanton Bern tut es mit 1,0 Promille des Steuerwertes.

Positiv: Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten sind steuerlich abziehbar. Das mildert die Steuerlast bei größeren Renovierungen erheblich.

Aufenthaltsstatus und Meldepflichten

Wer aus Deutschland zuzieht, benötigt als EU-Bürger grundsätzlich keine Einreisegenehmigung, muss sich aber innerhalb von 14 Tagen bei der zuständigen Gemeinde anmelden. Der Aufenthaltsstatus ergibt sich dann aus dem Personenfreizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz. Bei einer Erwerbstätigkeit wird in der Regel die Bewilligung B (befristet, meist fünf Jahre) ausgestellt. Die Bewilligung C (unbefristet) ist nach fünf Jahren regulärem Aufenthalt beantragbar.

Für den Immobilienkauf ist der Status entscheidend: Wer mit Bewilligung B kauft, darf das Objekt nur selbst nutzen. Ein Verkauf oder eine Vermietung unterliegt Einschränkungen. Mit Bewilligung C entfallen die Einschränkungen nach Lex Koller weitgehend.

Typische Fehler und wie man sie vermeidet

Ein häufiger Fehler: Deutsche kaufen eine Immobilie, bevor sie die Finanzierung final geklärt haben. In der Schweiz sind Kaufverträge bindend, sobald sie notariell beurkundet sind. Es gibt keine Bedenkzeit wie in Deutschland. Wer den Notartermin absolviert, ohne die Bankfinanzierung schriftlich bestätigt zu haben, riskiert erhebliche Konventionalstrafen.

Ein weiterer Punkt betrifft den Zustand der Immobilie. Schweizer Verkäufer sind gesetzlich zur Offenlegung bekannter Mängel verpflichtet, doch eine unabhängige Prüfung durch einen Bausachverständigen lohnt sich dennoch. Besonders bei Altbauten aus den 1960er und 1970er Jahren sind energetische Sanierungspflichten ein Thema, die seit 2023 verschärft wurden und schrittweise bis 2026 weiter steigen.

Wer sich in der Schweiz niederlassen und Eigentum erwerben will, tut gut daran, lokale Expertise frühzeitig einzubinden: einen Steuerberater mit Kenntnissen im Schweizer Recht, einen Makler mit regionalen Kontakten und einen unabhängigen Bausachverständigen. Der bürokratische Aufwand ist überschaubar, wenn man die Reihenfolge kennt. Die Schweiz bleibt 2026 einer der attraktivsten Wohnstandorte Europas, aber sie verzeiht schlecht vorbereitete Käufer nicht.