Potsdam wächst. Die Landeshauptstadt Brandenburgs zählte Ende 2024 knapp 185.000 Einwohner, und die Prognosen gehen bis 2030 von weiteren 10.000 bis 12.000 Menschen aus. Der Wohnungsmarkt hält mit diesem Tempo nicht Schritt. Wer 2026 in Potsdam kaufen oder mieten möchte, steht vor einem Markt, der sich nach den Turbulenzen der Zinswende zwar stabilisiert hat, aber keine Schnäppchen bietet.

Kaufpreise: Konsolidierung auf hohem Niveau

Nach dem deutlichen Preisrückgang zwischen Mitte 2022 und Anfang 2024 haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Potsdam stabilisiert. Im ersten Quartal 2025 lagen die Medianpreise für Bestandswohnungen laut Gutachterausschuss Brandenburg bei rund 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand. Für Neubauwohnungen werden in begehrten Lagen wie dem Holländischen Viertel, der Brandenburger Vorstadt oder in Babelsberg teils noch 6.000 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen.

Zum Vergleich: 2021 und 2022 lagen Spitzenwerte in diesen Lagen teils bei 7.000 bis 7.500 Euro. Die Korrektur war real, aber keine Zeitenwende. Wer jetzt kauft, zahlt noch immer deutlich mehr als vor fünf Jahren. Realistisch betrachtet sind für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage Gesamtkosten zwischen 390.000 und 430.000 Euro einzukalkulieren, zuzüglich Nebenkosten von etwa 12 bis 13 Prozent in Brandenburg (Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent, Notar, Grundbuch, Makler).

Mieten: Kein Ende der Aufwärtsbewegung

Auf dem Mietmarkt sieht die Lage anders aus. Während die Kaufpreise kurzzeitig nachgaben, zogen die Mieten weiter an. Für eine nicht möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 bis 65 Quadratmetern werden in Potsdam-Mitte und in Babelsberg mittlerweile 12 bis 14 Euro nettokalt pro Quadratmeter verlangt. In günstigeren Stadtteilen wie Drewitz oder Stern-Zentrum sind noch Angebote zwischen 9 und 11 Euro zu finden, allerdings mit eingeschränkter Infrastruktur und längeren Wegen zur Innenstadt.

Besonders angespannt ist die Lage bei kleinen Wohnungen. Ein-Zimmer-Apartments für Pendler und Studierende erzielen Quadratmeterpreise von bis zu 15 Euro. Der Leerstand liegt stadtweit unter einem Prozent, was bedeutet: Wer eine Wohnung inseriert, erhält innerhalb von 48 Stunden oft mehrere Dutzend Anfragen.

Stadtteile im Überblick: Wo sich was verändert

Nicht jeder Potsdamer Stadtteil entwickelt sich gleich. Die folgende Übersicht zeigt die groben Preiskorridore für Bestandswohnungen im Jahr 2026:

Stadtteil	Kauf (€/m²)	Miete nettokalt (€/m²)
Innenstadt / Holländisches Viertel	5.000 bis 6.500	13 bis 16
Babelsberg	4.500 bis 5.500	12 bis 14
Brandenburger Vorstadt	4.800 bis 6.000	12 bis 15
Drewitz / Stern	3.200 bis 4.000	9 bis 11
Sacrow / Marquardt	3.500 bis 4.800	10 bis 12

Wachstumspotenzial zeigt der Bereich rund um den Hauptbahnhof. Mit dem geplanten Stadtquartier am Bahnhofsumfeld entstehen bis 2028 mehrere hundert neue Wohneinheiten, was den Druck lokal leicht dämpfen könnte. Experten warnen jedoch davor, auf sinkende Preise zu spekulieren: Die Nachfrage aus Berlin bleibt das dominierende Marktmerkmal.

Was Käufer 2026 konkret beachten sollten

Die Zinsentwicklung ist nach wie vor das zentrale Thema für Kaufinteressierte. Zehnjährige Hypothekendarlehen liegen Anfang 2026 je nach Bonität und Beleihungsauslauf zwischen 3,5 und 4,2 Prozent effektiv. Das ist deutlich höher als die Tiefststände von unter 1 Prozent aus 2021, aber niedriger als die Hochpunkte von über 4,5 Prozent aus dem Herbst 2023. Wer ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent mitbringt, findet deutlich bessere Konditionen.

Für die Finanzierungsplanung gilt: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, einem Eigenkapitalanteil von 80.000 Euro und einem effektiven Zinssatz von 3,8 Prozent ergibt sich bei einer Tilgung von 2 Prozent eine monatliche Rate von knapp 1.900 Euro. Das übersteigt in vielen Fällen die Miete für eine vergleichbare Wohnung, was die Kaufentscheidung zu einer Frage der langfristigen Lebensplanung macht.

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Objekt ist, sollte nicht nur Online-Portale durchsuchen. Ein erfahrener Immobilienmakler Potsdam kennt oft Objekte, die nicht öffentlich inseriert werden, und kann einschätzen, ob ein Angebotspreis der Marktlage entspricht. Gerade bei Erbschaftsverkäufen oder älteren Bestandsimmobilien gibt es teils erhebliche Spielräume.

Tipps für Mietinteressenten

Auf dem Mietmarkt entscheidet die Geschwindigkeit. Wer eine Wohnung besichtigen möchte, sollte innerhalb von wenigen Stunden nach Veröffentlichung eines Inserats reagieren. Eine vollständige Bewerbungsmappe, die auf Anfrage sofort verschickt werden kann, ist kein optionaler Komfort, sondern Voraussetzung.

Diese Unterlagen sollten vorbereitet sein:

• Selbstauskunft mit Einwilligung zur Datenverarbeitung
• Die drei letzten Gehaltsabrechnungen oder ein aktueller Einkommenssteuerbescheid
• Schufa-Auskunft (nicht älter als drei Monate)
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters
• Kurzes Anschreiben mit konkreten Angaben zur Person und zum Einzugstermin

Bei der Wohnungssuche lohnt sich außerdem der Blick in weniger offensichtliche Kanäle: lokale Facebook-Gruppen, schwarze Bretter in Supermärkten und direkte Anfragen bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften wie der ProPotsdam GmbH, die einen eigenen Bewerberkreis führt.

Ausblick: Was 2026 und 2026 wahrscheinlich kommt

Ein grundlegender Umschwung ist auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt kurzfristig nicht zu erwarten. Das Bauvolumen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken: Zwischen 2023 und 2025 wurden in Potsdam laut Stadtplanungsamt jährlich rund 600 bis 800 neue Wohneinheiten fertiggestellt, der Bedarf liegt bei geschätzten 1.200 bis 1.500 Einheiten pro Jahr.

Mieten werden in der Breite weiter steigen, auch wenn der Anstieg moderat ausfällt. Bei Kaufpreisen ist eine seitwärts laufende Entwicklung das wahrscheinlichste Szenario: keine starken Rückgänge, aber auch kaum Steigerungen in Prozentbereichen, die frühere Jahre geprägt haben. Für Käufer bedeutet das: Wer eine geeignete Immobilie findet und solide finanzieren kann, sollte nicht auf einen deutlichen Preisverfall warten.

Der Potsdamer Markt bleibt ein Markt für gut vorbereitete und entscheidungsfreudige Akteure, egal ob beim Kauf oder bei der Miete.